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財政部房企營改增方案進入商討階段
自去年末萬科深陷"欠稅門"後，有關清理房地產行業不合理稅費的呼聲不絕於耳。今年全國兩會上，恒大集團董事局主席許傢印更是炮轟房地產行業審批多、亂收費，並建議在限定房企利潤上限的前提下，把環節稅都去掉，合並繳納企業所得稅之前的所有稅種，統一為一個控制房地產利潤的累進遞增式的增值稅來降低房價。2014年，房地產稅收改革再次成為輿論焦點。
3月13日，財政部對外公佈的2013年想知道土地信貸最有效率營改增減稅規模超過1400億元，比上一年426億元的規模高出近1000億元。並透露財政部正在會同相關部門研究房地產業、金融業的試點方案，力爭在"十二五"時期全面完成營改增的改革任務。
財政部稅政司相關人士告訴中國房地產報記者，關於房地產業實施營改增的具體時間表尚未確定，可能會在這批試點范圍的行業內，稅率或執行建築業11%的標準。
"房地產業原本的營業稅稅率為5%，如果按11%的增值稅稅率折算，很難預判房地產企業是不是真正減稅。通過招拍掛購買的土地成本占到房企所有成本的1/2，而這部分是沒辦法從國傢開具增值稅發票的，這個進項稅額能不能抵扣直接關系著房企繳納增值稅稅負的輕重。"中國房地產報記者采訪的多位行業人士均有這種看法。
利弊共存
如果對房地產行業實施營改增，對於交易環節比較復雜的房地產企業而言，是否會成為結構性減稅的受益者？房價是否還有降價空間？
深圳某會計師事務所羅副主任會計師給記者簡單算瞭一筆賬，假設開發商一套商品房賣100萬元，其中土地成本50萬元，建安成本30萬元，以營業稅計算就是100×5%+30×3%=14，以增值稅計算就是100/(1+11%)×11%-30/(1+11%)×11%=7；假設開發商一套商品房賣200萬元，其中土地成本100萬元，建安成本70萬元，以營業稅計算就是200×5%+70×3%=12.1，以增值稅計算就是200/(1+11%)×11%-70/(1+11%)×11%=12.9。
"這就是說，當建安成本占到商品房售價比例較高時，房企每套房繳納營業稅的負擔大於繳納增值稅的負擔，反之則低於繳納增值稅的負擔。如果對房企實行營改增，能夠利用稅收杠桿在一定程度上限制房企定價。"上述羅副主任會計師說。
所謂營改增，就是對以前房企按銷售收入全額繳納營業稅的項目采取按增值部分繳納增值稅的方式計稅，並通過以增值稅進項稅額和銷項稅額的抵扣來實現稅收的征收。
北京某房房貸彰化埔心房貸企戰略投資總監在接受中國房地產報記者采訪時表示，營改增一旦涉及房地產行業，影響比較大，但很難判斷房企是真的減少稅負還是增加稅負，每個企業的成本構成不盡相同，如果可以抵扣的成本較多或是這傢房企稅收籌劃做得比較好，那房企可以實現有效地避稅。因為增值稅最終的負擔者是消費者，房地產增值稅負的增減，都應該反映在房價上。實際上，即便營改增做得好，房企稅收也不會減少太多，根本達不到影響房價的程度。
中國社會科學院財經戰略研究院院長高培勇認為，從去年試點的情況來看，營改增實際的減稅效應大於預計效應，若全國推廣後一年的減稅規模將達到3000億元，這是一個不小的數字。
難點猶在
中國房地產報記者查閱財政部最新發佈的今年1~2月全國財政收支數據時瞭解到，1~2月累計全國財政收入24923億元，比去年同期增加2496億元，增長11.1%，其中地方財政收入同比增長12.9%。值得註意的是，與房地產交易直接相關的稅種增收拉動地方財政收入3.9個百分點，若剔除房地產相關稅收，地方政府財政收入隻有9%的增長。
顯然房地產稅收對地方財政收入的貢獻是不容忽視的。對於地方政府而言，若在房地產行業施行"營改增"，勢必加大地方政府的財政壓力，依賴土地財政的地方政府收入的減少將會是在房地產行業實施營改增的一大阻力。
自從將房地產行業納入營改增試點范圍的消息傳出，市場上激蕩著兩種不同的聲音，一種聲音認為，實行"營改增"，延續瞭增值稅的抵扣鏈條，避免重復征稅，降低瞭開發產品的成本，能讓房地產企業降低稅負；另一種聲音則認為11%的稅率對房地產業略顯偏高。如果沒有合適的配套過渡政策，營改增恐將導致房地產開發商成本上升，而這部分增加的成本很有可能會轉嫁給購房者。
睿信致成管理咨詢總裁郝炬接受中國房地產報記者采訪時認為，在增值稅處理過程中，房地產企業整體采購的成本如果占到銷售價格的比例較大時，是可以抵扣掉大量的稅收。但是從國傢購買土地的使用權是沒法獲得增值稅發票的，沒有這部分進項稅的抵扣，房地產企業需繳納的增值稅將會很大。
前述北京某房企戰略投資總監認為，由於房地產行業的營業收入都是按結轉收入計算，一般確認收入的時間比較置後，這種房地產行業特有的營業收入不好確認的業務模式和特點恐怕是對房地產業實行營改增的難點所在。怎麼征收？如何確定征收范圍？但是如果真的要實行營改增的話，房企稅負的增減就跟各個公司的稅收籌劃水平有關。如果這個公司稅收做得好，那是可以少賦稅的。如果稅收做得不好，比如業務結構、產品結構不能支持這個稅收籌劃的話，那麼可能就會增加稅負。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-27/08404018641.shtml
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