萬科商業變局向服務領域轉型
11月27日，萬科首個購物中心金隅萬科廣場開業，預示著萬科正式走上瞭商業地產之路。一直以來一直強調專註住宅市場的萬科，作為國內最大的房地產開發企業，從去年開始就大規模地拿下多幅商業地塊，耗資超過100億元。從純住宅開發轉型至發展商業地產，萬科商業變局已經定勢。在國內房地產企業當中，萬科盡管身居老大地位，但進入商業地產的道路卻並不順暢，而其商業地產發展軌跡處處也充滿瞭另一大地產企業凱德的身影，從商業開發高管直至項目運營人才幾乎都來帶有凱德的背景。萬科執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶就曾表示，未來萬科要做一個城市綜合配套服務商，向服務領域逐漸轉型。
萬科商業正式啟航
從2010年3月，在東莞拿下第一塊商業用地開始，萬科是否進入商業地產開發就一直成為業內關註的焦點，但其後，無論是萬科的官方口徑還是開發的步伐都在強調住宅市場的深耕，對於商業領域一直言語不多。直至今年，萬科的商業之路才正式大踏步前進。11月位於北京的金隅萬科廣場正式對外試營業，這既是萬科首個商業購物中心，同時也被業內認為是萬科從試水商業到正式下水的信號。
事實上，萬科要發力商業地產從去年開始就已經表現得比較明顯。2012年，萬科在上海、杭州、東莞、合肥、南京、青島等地都在積極地出手商住地塊，耗資超過100億元，同時還斥資10.79億港元收購香港南聯地產73.9%的股權。這些舉動都在說明萬科已經下定瞭在商業地產大展拳腳的決心。而在今年，在1月份，萬科就開始為商業地產的大開發提前做瞭準備，先是萬科集團商用地產管理部在北京成立，而該管理部則是由凱德出手的萬科執行副總裁毛大慶分管，這標志著萬科終於將商業地產提升至集團發展方向和戰略高度。
目前，萬科在北京規劃有5個商用物業項目，持有型物業面積約為50萬平方米，投資總額將達100億元。據瞭解，萬科下一個商業項目設在房山長陽，體量會超過昌平的金隅·萬科廣場，業態也會更豐富，包括酒店、公寓、寫字樓和購物中心，預計2014年底開業。從2014年開始，全國范圍內萬科即將開業的購物中心將達到18個。其中，廣東區域6個，總體量約42萬平方米；北京區域4個，總體量約46萬平方米。
學習凱德"輕資產"模式
萬科執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶在今年8月舉辦的"中國商業地產產業化峰會"上曾表示：萬科進軍商業地產是城鎮化發展的必然趨勢，未來萬科要做一個城市綜合配套的服務商，向服務領域逐漸轉型。
作為國內最大的房地產開發商，一直以來萬科所關註的焦點都在住宅上。現時向商業地產求變，其運營的模式引起瞭很多業內人士的關註。
據瞭解，北京萬科更傾向於學習新加坡凱德商用的"輕資產"模式。其核心理念是"私募 商業運營"，或者是"REITs(房地產信托投資基金) 商業運營"，將房地產金融和商業地產發展緊密結合，並借助REITs、私募基金等金融平臺來完成租售並舉。在國內尚未建立REITs制度時，還可以整售給基金。毛大慶認為這是比較安全的模式，也不會過分影響住宅業務。商業地產經營風險很大，很容易形成重資產。但要想輕資產，就必須得懂運營。真正打造一個好的商業地產，事實上是需要一個好的運營團隊。這也是萬科下定決心打造自己團隊的原因。
至於商業發展模式，萬科選擇的是總部模式加一線公司孵化模式。目前，萬科的大型商業隻集中在類似北京、廣州、上海等資源較好的城市。而總部隻負責提供孵化標準、要求的基地，具體細節則由孵化基地自己發揮。等到所有的商場都建起來之後，再通過觀察運營得比較成功的項目，近一步推進資產和管理模式的整合。
萬科將現有商業項目分為三條產品線：萬科廣場系列、生活中心系列和鄰裡傢系列。萬科廣場系列定位為區域型購物中心，生活中心系列主要針對集中型社區商業，而鄰裡傢則是對社區商業街的歸納。北京金隅萬科廣場則屬於"萬科廣場系列"的首個項目。張傢鵬評價說，金隅萬科廣場位於北京新城區域，當地沒有購物中心，填補瞭區域空白，輻射力不會太強，主要以生活化機能為主，但會有增長潛力。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013中和農地貸款-12-14/12212538021.shtml
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